Przy obecnym wzroście inflacji oraz utrzymywaniem przez Radę Polityki Pieniężnej niskich stóp procentowych, ceny nieruchomości bardzo znacząco wzrosły. Praktycznie każdy uczestnik życia gospodarczego: nabywca realizujący własne cele mieszkaniowe, przedsiębiorca obracający nieruchomościami czy też inwestor uciekający z kapitałem z instytucji finansowych w celu zabezpieczenia go przed negatywnymi skutkami inflacji, zetknie się z aspektami podatkowymi dotyczącymi każdego etapu posiadania nieruchomości: jej nabycia, korzystania z niej oraz jej zbycia.

Nabycie nieruchomości jest co do zasady neutralne podatkowo dla nabywcy. Może związać się ono z poniesieniem wydatków na jej nabycie, czy to własnych oszczędności, czy też w formie finansowania zewnętrznego pozyskanego na podstawie kredytu (pożyczki). Nieruchomość może zostać nabyta nieodpłatnie, czyli w formie darowizny lub spadku. W zależności od podmiotu nabywającego nieruchomość, przeznaczenia nieruchomości oraz formy jej nabycia aspekty podatkowe nabycia nieruchomości będą kształtowały się odmiennie dla podatnika.

Nabywca osoba fizyczna – własne cele mieszkaniowe

PIT

Nabycie nieruchomości przez osobę fizyczną na własne cele mieszkaniowe jest neutralne w podatku PIT. Kwestią, która będzie miała znaczenie w przyszłości jest właściwe udokumentowanie poniesionych wydatków na nabycie nieruchomości. Wydatki te będą bowiem stanowiły koszty uzyskania przychodów na moment ewentualnej sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Kosztami uzyskania przychodów będą bowiem wszelkie udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia. Są to bowiem wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego (wcześniejszego nabywcę) konieczne i niezbędne do tego, aby zbycie nieruchomości mogło dojść do skutku. Dodatkowo pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy. Wydatki te powinny zostać udokumentowane fakturami lub innymi dokumentami (np. administracyjnymi, jeżeli takie opłaty administracyjne zostały poniesione).  

Cena nabycia będzie udokumentowana aktem notarialnym lub fakturą (jeżeli czynność nie była zwolniona spod opodatkowania podatkiem VAT) oraz potwierdzeniem przelewu ceny sprzedaży na rachunek bankowy zbywcy bądź innymi dokumentami w przypadku płatności gotówkowej. Problemy mogą zacząć się w przypadku gdy nabycie nieruchomości następuje tytułem spadku, czyli nieodpłatnie. W takim przypadku kosztami nabycia będzie kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn oraz udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia nieruchomości przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe (długi spadkowe, zachowek, wykonane zapisy i polecenia). W przypadku zaś działu spadku i spłaty przez nabywcę pozostałych spadkobierców, spłata ta będzie również stanowiła koszt przy zbyciu nieruchomości (interpretacja indywidualna z dnia 17.08.2020, sygn. 0113-KDIPT2.2-4011.533.2020.1.KK). Wydatki poniesione na spłatę pozostałych spadkobierców (współwłaścicieli) również muszą być udokumentowane przez nabywcę.

VAT

Nabywca nie będący przedsiębiorcą poniesie ostateczny koszt podatku VAT, jeżeli sprzedaż nieruchomości stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem VAT. W zależności od przeznaczenia nieruchomości (mieszkalna lub użytkowa) stawka podatku VAT wynosi odpowiednio 8% i 23%.

Nabywca nieruchomości – przedsiębiorca

PIT

Nabycie nieruchomości przez przedsiębiorcę (zarówno osobę fizyczną, jak i spółkę) jest dla niego również neutralne podatkowo, tzn. nie generuje ono żadnych skutków podatkowych na moment jej nabycia. W zależności od potrzeb przedsiębiorcy, może on ująć nabytą nieruchomość jako: (1) towar (w celu jej dalszej sprzedaży), (2) środek trwały (jeżeli okres wykorzystywania dla celów działalności jest dłuższy niż 12 miesięcy) bądź (3) składnik majątku (jeżeli przewidywany okres wykorzystywania w działalności jest krótszy niż 12 miesięcy).

W przypadku kwalifikacji nieruchomości jako środka trwałego, przedsiębiorca jest zobowiązany do ujęcia nieruchomości w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Przedsiębiorca pozostający w ustroju wspólności majątkowej z małżonkiem jest współwłaścicielem nabytej nieruchomości.

VAT

Nabywca będący przedsiębiorcą będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (zapłaconego) przy zakupie nieruchomości, tylko w przypadku gdy nieruchomość jest nabywana z podatkiem VAT. W takiej sytuacji podatek VAT naliczony (czyli podatek VAT od zakupu nieruchomości), będzie podlegał: (1) odliczeniu w bieżącym okresie rozliczeniowym bądź w przyszłych okresach rozliczeniowych, jeżeli jego wysokość będzie wyższa niż wykazany podatek VAT należny ze sprzedaży w prowadzonej działalności gospodarczej lub (2) zwrotowi na wniosek przedsiębiorcy.

Pozostałe podatki

Bez względu na fakt czy nabywca nieruchomości jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, czy też przedsiębiorcą, nabycie nieruchomości jest związane z płatnościami również innych podatków.

PCC

Jeżeli sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z podatku VAT, nabywca jako kupujący poniesie koszt podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 % wartości ceny sprzedaży nieruchomości. Podatek od czynności cywilnoprawnych pobierany jest przez notariusza sporządzającego akt notarialny sprzedaży nieruchomości.

Podatek od nieruchomości, rolny i leśny

W momencie nabycia nieruchomości powstaną również obowiązki w zakresie podatku od nieruchomości, leśnego lub rolnego (w zależności od klasyfikacji danej nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków). Nabywca powinien pamiętać, że będzie zobowiązany do zapłaty tych podatków od następnego miesiąca, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

W przypadku osób fizycznych (w tym również przedsiębiorców), nabywca w terminie 14 dni od dnia nabycia nieruchomości składa na odpowiednim formularzu informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych. Na podstawie tej informacji gmina (wójt, burmistrz, prezydent miasta) wydaje decyzję ustalającą podatek, który jest płatny proporcjonalnie do czasu posiadania nieruchomości w następujących terminach: do dnia 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego.

W przypadku zaś pozostałych przedsiębiorców nie będących osobami fizycznymi, składają oni deklarację na podatek od nieruchomości do końca stycznia danego roku podatkowego oraz w ciągu 14 dni od dnia nabycia nieruchomości, jeżeli nabycie nieruchomości nastąpiło w lutym i miesiącach następnych. Kwota podatku wykazana w deklaracji jest płatna w 12 ratach: pierwszą ratę należy wpłacić do końca stycznia, a następne do 15 dnia każdego następnego miesiąca.

Podatkiem od nieruchomości podlegają: grunty i budynki, a w przypadku budowli tylko te, które są związane z działalnością gospodarczą. Opodatkowaniu w przypadku gruntów i budynków podlega ich powierzchnia oraz stawki podatku uchwalonej przez radę gminy. Z kolei w przypadku budowli podatek skalkulowany jest jako 2% od wartości początkowej przyjętej do amortyzacji dla celów podatku PIT lub CIT. Dla celów ustalenia prawidłowej kwoty podatku istotna jest więc poprawna kwalifikacja przedmiotów opodatkowania oraz podstawy opodatkowania w podatku od nieruchomości.

Grunty rolne i leśne, nabyte w celu wykonywania innej działalności niż rolna lub leśna (zwłaszcza ich odprzedaży) również będą podlegały podatkowi od nieruchomości, a nie podatkowi rolnemu lub leśnemu.

W przypadku podatku leśnego opodatkowaniu podlegają lasy, na których prowadzona jest działalność leśna. Podatek ustalany jest według powierzchni lasu (według hektarów) oraz wskaźnika ustalanego na podstawie średniej ceny sprzedaży drewna. Z kolei w przypadku podatku rolnego podatek jest skalkulowany: (1) dla gospodarstw rolnych według ilości hektarów przeliczeniowych, a (2) dla pozostałych gruntów – według ilości hektarów z ewidencji gruntów i budynków.

Bardzo ważna jest prawidłowa kwalifikacja nieruchomości pod kątem jej opodatkowania podatkami majątkowymi w celu ustalenia prawidłowej wysokości zobowiązania w podatku od nieruchomości, rolnym i leśnym.

Nabycie tytułem nieodpłatnym, czyli spadki i darowizny

Nabycie nieruchomości może nastąpić tytułem nieopłatnym w drodze: spadku lub darowizny albo w drodze zasiedzenia.

W takich przypadkach nabywca powinien pamiętać o:

• zastosowaniu zwolnienia dla: małżonków, dzieci, rodziców, pasierbów, rodzeństwa, ojczyma i macochy poprzez złożenie zgłoszenia nabycia nieruchomości do urzędu skarbowego (chyba że nabycie nieruchomości nastąpiło w formie aktu notarialnego – jak w przypadku darowizny).
• zgłoszenie powinno zostać złożone w ciągu 6 miesięcy od dnia: uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku oraz uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie.
• przy braku możliwości zastosowania zwolnienia – do ustalenia odpowiedniej grupy podatkowej, złożenia deklaracji dla celów ustalenia podatku od spadków i darowizn i zapłaty podatku.

Dorota Dąbrowska, doradca podatkowy, ATA Tax Sp. z o.o.

Zainteresował Cię ten temat?

dorota.dabrowska|atatax.pl| |dorota.dabrowska|atatax.pl